Обещанного три года ждут: история затянувшегося аукциона со зданием банка «Порто-Франко»

Одесский областной совет оттягивает проведение аукциона по продаже памятника архитектуры и уникального здания уже три года. Статью, посвященную  этому вопросу,  опубликовал Избирком в  рамках работы ЦПР.

На пересечении улиц Пушкинской и Греческой находится старое банковское здание с массивными контрфорсами, укоренившимися в наклонности улицы Греческой. Построено оно было в 1902 году по проекту известного архитектора Александра Бернардацци, спроектировавшего такие известные здания, как Купеческая биржа (ныне Одесская областная филармония) и гостиница «Бристоль».Украсть нельзя продать: почему третий год областные власти не решаются продать здание банка "Порто-Франко" в Одессе

Изначально в нем располагалось Общество взаимного кредита, позже, во времена Советов, различные партийные организации и общество «Знание», а в 1993 году оно было отдано в бессрочную аренду банку «Порто-Франко» (на время существования банка. – Ред.). 30 января 2015 года банк вступил в процедуру ликвидации, которая продолжается по сей день. Здание на ул. Пушкинской, 10 было освобождено, а временная администрация обустроилась в другом месте.

Прошло ровно три года с того момента, как памятник градостроительства и архитектуры лишился своего арендатора. Собственник банковского сооружения — Одесский областной совет и управитель (балансодержатель) в лице управления охраны культурного наследия Одесской облгосадминистрации — за это время, кроме формальных решений, больше никаких действий не предприняли. Здание могло бы принести если не прибыль, то хотя бы пользу для одесситов. Но, увы, как это обыкновенно у нас бывает, государственные мужи неэффективно управляют  вверенным им имуществом территориальной громады.

Общественник Сергей Сарафанюк считает, что вдохнуть жизнь в пустующее здание можно было бы с помощью нестандартного решения. «При желании и объединении усилий власти, меценатов, спонсоров, общественных организаций и обычных граждан вполне реально создать благотворительный фонд с целью реставрации здания и создания в нём историко-культурного хаба», — поделился своими мыслями Сергей Сарафанюк.

Аукцион и «техническая» ошибка 

Решением областного совета от 29 мая 2015 года №1383-VI старинное здание Общества взаимного кредита было включено в Перечень объектов совместной собственности территориальных громад области, подлежащих приватизации. Спустя 10 месяцев, как то предписано законодательством, по заказу управления имущественных отношений Одесского облсовета, ООО «Институт экспертизы и управления собственностью» подготовило денежную оценку объекта. Согласно раздобытому автором выводу и отчету о «независимой» денежной оценке, стоимость домовладения на ул. Пушкинской, 10 общей площадью 3183 кв. м составила 51 млн 741 тыс. 314 грн, что по курсу Нацбанка Украины на момент оценки составило порядка 1 млн 973 тыс. 352 долларов США, или  $619  за 1 кв. м.

Примечательно, что одним из методов оценивания был «сравнительный», то есть подбирались похожие объекты. Таким аналогом оценщик справедливо указал офисное здание на ул.Садовой, 3 (бывшее здание Земского банка. – Ред.), куда ныне переехала компьютерная академия «ШАГ».  Безусловно, ул. Садовая находится далеко не в престижном месте и в отличие от Пушкинской, 10 не считается «самым центром». Тем не менее, судя по приложенному скриншоту объявления, 1 кв. метр памятника архитектуры на ул. Садовой, 3 оценивался в $840 за 1 кв. м, что на  $231 больше оценочной стоимости Пушкинской, 10.  

В данный момент на ул. Пушкинской, подальше от исторического центра, на пересечении с ул. Успенской, продается двухэтажное здание по цене $ 2000 за 1 кв. метр, что в 3,3 раза больше оценки здания банка «Порто-Франко».

Законодательная лазейка 

В случае если на первый аукцион не поступит ни одной заявки на покупку, то при оглашении второго аукциона цена автоматически будет снижена на 30-40%. Такова процедура проведения аукционов. Этим хитрым и законным механизмом занижения  стоимости коммунальной недвижимости особенно любят пользоваться киевские чиновники.

Объявление о намерении продать здание, в котором когда-то располагался банк «Порто-Франко», помимо официальной газеты и сайта Управления имущественных отношений Одесского областного совета, нигде больше не стали размещать.  Мало кто об этом знает, поэтому в таких условиях аукцион, скорее, профанация, чем реальный способ устроить конкуренцию за столь интересное здание в сердце Одессы.

Сергей Сарафанюк твердо убежден в том, что только активная позиция одесситов при поддержке СМИ может быть той «дубинкой» для чиновников, которая не даст продать здание «своему» бизнесмену по заниженной цене для дальнейшей перепродажи или без оной.

Бюрократия или украинская коррупция?

Дело до аукциона не дошло. По «техническим» причинам он был отменен. Об этом сообщили журналисту в ответ на его запрос:

Все последующие месяцы в Одесской областной госадминистрации и облсовете не предпринимались попытки выставить здание снова на аукцион или сдать его в аренду, а в ноябре 2017 года чиновники «вдруг» вспомнили, что договор аренды с банком «Порто-Франко» никто не расторгнул.  Хоть банк уже давно не располагается в здании, областные власти решили расторгнуть его через суд. Весьма странное решение, так как временная администрация финансового учреждения, назначенная Фондом гарантирования вкладов (государственная организация. – Ред.), вряд ли откажет в подписании соглашения о расторжении договора. Да и как тогда с действующим договором аренды облсовет принял решение о продаже и даже назначил аукцион? По состоянию на начало февраля состоялось пять судебных заседаний, два из которых областные чиновники «прогуляли», потому что не получили уведомления (хотя эта информация есть на сайте суда. – Ред.), а на одно не явился сам ответчик – представитель ликвидатора «Порто-Франко». На одном из состоявшихся заседаний ответчик подал ходатайство о закрытии производства, потому что отсутствует предмет спора.

«Не исключено, что судебное заседание умышленно затягивается, а предмет спора действительно отсутствует, так как для ФГВФЛ и ликвидатора банка договор аренды не представляет никакой ценности. Его нельзя продать, чтобы погасить долг перед вкладчиками. В чем суть спора — непонятно», — прокомментировал управляющий партнер юридической компании «Никитин и партнеры» Вячеслав Никитин.

Автор направил запрос и в управление культуры, национальностей, религий и охраны объектов культурного наследия Одесской ОГА, управителю (балансодержателю) здания на ул. Пушкинской, 10. Оказалось, что пока областной совет в порядке исполнения решения сессии мучительно долго вынашивает планы продажи дома по сомнительной стоимости, в ОГА после судебного процесса по расторжению договора хотят сдать его в аренду. 

В противовес облгосдаминистрации в управлении имущественных отношений, после окончания не совсем нужного в данной ситуации судебного спора, намерены исполнить решение сессии о продаже исторического и неординарного для Одессы здания. 

Как не дать украсть?

Избежать занижения стоимости объекта можно путем проведении торгов на государственной публичной интернет-площадке PROZORRO.SALE, а не в скрытной обстановке кабинетов областных чиновников.  Также должны быть соблюдены следующие условия:

— проведение электронного аукциона должно быть освещено в СМИ минимум за полгода до назначенной даты торгов;

— направление писем всем потенциальным покупателям (в первую очередь банковским учреждениям);

— проект нового охранного договора здания-памятника должен быть частью тендерной документации аукциона с указанием конкретных сроков реставрации здания, реставрационным заданием, ответственности сторон и порядком расторжения договора в случае неисполнения условий в срок;

— договор купли-продажи должен отражать соответствующие разделы обязательств покупателя по реставрации здания.

Сергей Сарафанюк уверен, что без вышеприведенных мероприятий проведение аукциона будет провальным, а покупатели — перекупщиками или «друзьями».

P.S. Опережая реакцию Одесского областного совета и госадминистрации с будущими заявлениями о том, что здание, дескать, пребывает в плохом состоянии, публикуем часть страницы отчета о денежной оценке, где физический износ указан в размере 31%, что является удовлетворительным состоянием.  Единственно, требует ремонта операционный зал площадью 496,9 кв. м, в котором в 2011 году была восстановлена кровля после обвала. Эксперт оценил стоимость ремонта в размере 1,5 миллиона гривень, или $57 тысяч. 

Интересные факты: поскольку здание на ул. Пушкинской,10 изначально проектировалось под размещение банка, то для строительства был использован огнеупорный кирпич. Также для одесского банка по специальному заказу было изготовлено большое банковское хранилище.

Ярослав Берендаков