Вислів: «Купуєш не будинок, а сусідів» був актуальним завжди. А в разі стандартної багатоповерхівки його потрібно множити у кілька разів (відповідно до кількості квартир).У себе вдома людина може спокійно купити шпалери і техніку на свій смак та гаманець, але коли доходить до загальнобудинкових проблем (дах, підвали, заміна водогону і так далі), то тут багато що залежить від свідомості і платоспроможності сусідів. Згідно Закону України «Про приватизацію житлового фонду» від 1992 року, всі багатоквартирні будинки є спільною власністю тих, хто там проживає. Але досі багато людей вважає себе відповідальними тільки за те, що відбувається в межах їх квадратних метрів, а не в самому будинку.

Хоча законодавством лібералізовано ринок управління багатоквартирними будинками, велику частку на ньому мають колишні ЖЕКи – оскільки мешканці багатьох будинків не обирають собі управителя і їх будинки (часто зношені і старі) продовжують утримувати комунальні підприємства. Станом на 2018 рік 45% від всіх доходів підприємств, які працюють у сфері обслуговування будинків, отримали відповідні комунальні підприємства (графік нижче). Такі дані оприлюднив Центр економічної стратегії.

Як бачимо, велику частку наших з вами платежів за утримання будинків отримують саме КП – часто це колишні ЖЕКи. З іншого боку, діяльність ЖЕКів і підхід до їх ролі на новоствореному ринку управителів різниться в залежності від міста. Наприклад, у Львові міська влада активно працює з мешканцями багатоквартирних будинків і скорочує кількість ЖЕКів через те, що будинки поступово переходять під управління обраних мешканцями компаній.

Натомість у Харкові цей процес, за словами експертів, гальмується – через зацікавленість влади міста зберегти контроль над житловим фондом через власні КП. Однак в багатьох містах України, зокрема в Одесі,місцева влада мало сприяє цим процесам, хоча свідомих перешкод й не чинить.

Одеситка Тетяна Бондаренко понад двадцять років мешкає в багатоквартирному будинку в одному із спальних районів міста і на свідомість своїх сусідів не дуже розраховує. В будинку, де вона проживає, навіть стандартні комунальні послуги не всі вважають за потрібне платити вчасно.

За електрику жителі платять відносно регулярно (бо квартиру відключити легко), а ось внески на утримання житлового фонду та навіть оплату води деякі ігнорують до останнього. І навіть якщо особисто ти сплачуєш всі платежі, немає гарантії, що одного дня тебе не відключать від послуг через недобросовісних сусідів. Принаймні, такі погрози жінка чула неодноразово.

Що стосується системи обслуговування будинків, головну роль в якому грають комунальні ЖКС, то Тетяна не може її ні критикувати, ні хвалити. На її думку, дуже багато залежить від людини, яка є представником ЖКС в будинку.

Попередній керівник її ЖКС пішов з місця роботи зі скандалом, залишивши обдерті стіни, але зате прикупив собі позашляховик. Щось він робив, звичайно, але питань залишилося багато. На всі претензії відповідь була одна: «У нас борги, ремонт, крім першочергового, робити нема за що». При цьому що деякі мешканці скидалися грошима і в себе на поверхах проводили роботи власними зусиллями.

Сама жінка свого часу витратилася на гідроізоляцію кухні (із зовнішнього боку стіни), тому що при сильному дощі і поривах вітру квартиру заливало з боку вікна. Теоретично ці витрати їй могли зарахувати в оплату квартири. Але проблема в тому, що «офіційні» організації, які могли видати квитанції з конкретними цифрами, за такий обсяг робіт навіть не бралися (вони могли відремонтувати, наприклад, всю «вертикаль» під'їзду). А приватники, знайдені за оголошенням, природньо, працювали «в чорну».

Жінка вважає, що її будинок багато в чому кращий за новобудови, розташовані по сусідству. Сейсмостійкий, вдало розташований, з гарним плануванням квартир. Найбільша проблема в тому, що необхідно привести до ладу загальнобудинкові комунікації. Звісно, є житлові комплекси набагато крутіші, з територією, що охороняється і т.д, але Тетяна не впевнена, що «потягнула» б всі належні там платежі. Поруч народ простіший. Але якщо нічого не зміниться на краще, то років через 10-15 доведеться всерйоз замислюватися над зміною житла.

На жаль, проблема відповідальності за багатоквартирні будинки коренями йде в Радянський Союз. Чинні статті житлового кодексу не працюють, «найсвіжіше» законодавство по частині відповідальності відносяться до 1983 року, коли ще існував СРСР. Зміни до Житлового кодексу, які вносились за часів Незалежності, стосувались норм житлової площі й подібних речей

Зараз в Одесі працює шість житлово-комунальних сервісів (ЖКС) розташованих в різних районах міста. Але проблема полягає в тому, що тарифи, які є зараз, включають в себе роздуті адміністративні витрати. Через це до половини коштів власників квартир може піти не на вирішення проблем будинку, а на зарплати працівникам ЖКС. При цьому з боку ЖКС не проводиться пооб'єктний облік об'єктів, що потребують реконструкції, та не проводяться звіти перед співвласниками.

Також через законодавчу колізію лишається відкритим питання, хто несе відповідальність за прибудинкову територію. Адже житлові будівлі хоча й передали у приватну власність, земля під ними лишилась у власності держави. І фактично за реєстрами багатоквартирні будинки висять у повітрі. Через це, коли стається якесь порушення на прибудинковій території, то власників будинку в законному порядку не можна притягти до відповідальності, а спроби штрафів легко оскаржуються в судах. Бо ця територія їм не належить.

Міністерство юстиції має провести інвентаризацію і тотальну реєстрацію всіх прав власності. Тільки після цього можна буде розробити механізм для передачі у приватну власність прибудинкових територій та отримати важелі впливу на відповідальних за стан будинку. Що стосується подолання проблем управління, то треба провести такі зміни на рівні держави та місцевого самоврядування:

Отже, незважаючи на те, що держава оголосила про те, що управління будинками – це ринок, до справжньої конкуренції у цій галузі далеко. Але містам варто прямувати до того, аби мешканці створили ОСББ чи обирали собі управителя з приватних компаній. А великі комунальні управляючі компанії мають бути реформовані так само, як і великі державні і комунальні підприємства – на них має бути призначена наглядова рада з незалежними членами та має проводитися регулярний незалежний аудит.

Реформа корпоративного управління дозволить ефективніше управляти такими КП і легше залучати інвестиції – зокрема, в термомодернізацію. А до того мешканці багатоквартирних будинків лишатимуться сам на сам з проблемами свого житла, не знаючи своїх обов'язків та прав.