С 1 июля в Украине вступил в силу новый Закон «Об особенностях осуществления права многоквартирном доме». До этой даты граждане могли в течение года создать ОСМД (общество совладельцев многоквартирного дома). Согласно законодательству, в противном случае местные органы самоуправления получают право самостоятельно назначить на конкурсной основе не определившимся домам управляющего. Однако такая процедура все еще не прописана Кабинетом Министров Украины и у жильцов еще есть время определиться с эффективным внедрением инициативы.
На начало 2016 года в Одессе жилой фонд составлял 7956 квартирных домов. Однако только в 480 домах были созданы ОСМД. «Еще год назад таких обществ было не больше 50 – за последний год число ОСМД увеличилось больше, чем за все три прошедших года вместе взятых. Можно говорить, что это произошло благодаря принудительной так называемой ОСМДизации», – рассказывает эксперт по вопросам ЖКХ Юрий Звелиндовский.
По его словам, пока жителям многоквартирных домов, которые не создали сами ОСМД, не назначают ответственного управляющего, дома будут обслуживать ЖКС: «Объективно качественно выполнять свои обязанности они не могут. Ведь тариф ЖКС принимался в 2008 году, когда все было гораздо дешевле, а курс доллара – ниже. Кроме того, сейчас ЖКС приходится обслуживать сразу по несколько сотен домов». При этом он подчеркнул, что при соблюдении существующего жилищного кодекса, жилищный фонд можно сохранить и развивать – он не нуждается в изменениях.
По мнению эксперта, есть несколько причин, по которым еще не все жильцы создали ОСМД: «Необходим перелом в сознании людей, чтобы они стали инициативными. Но есть и юридические причины, которые тормозят процесс. Например – отсутствие открытых данных о всех владельцах квартир. Информация есть в нескольких реестрах и городском бюро технической инвентаризации. Если же сами люди будут собирать у своих соседей необходимые справки, это может вызвать недоверие среди жильцов».
Еще одна причина – недостаточное число экспертов. Сейчас сложно найти свыше 6500 профессиональных управляющих, которые необходимы. «Создание ОСМД – это также и процесс децентрализации, который позволяет эффективно участвовать в госпрограммах, в том числе и по актуальной на сегодня энергоэффективности», – добавил Юрий Звелиндовский.
Стоит отметить, что еще 10 сентября прошлого года Одесский городской совет принял Программу по компенсации части кредитов, полученных объединениями совладельцев многоквартирных домов, жилищно-строительными кооперативами, органами самоорганизации населения на внедрение мероприятий по энергосбережению, реконструкции и модернизации многоквартирных домов, других жилых помещений в городе Одессе на 2015-2016 годы. «Большинство домов в Одессе построены без учета энергосберегающих технологий, соответственно потери тепловой и электроэнергии иногда доходят до 80%. В условиях постоянного роста тарифов на энергоносители и, как следствие, на коммунальные услуги проведение энергосберегающих мероприятий в домах и квартирах позволяет существенно экономить семейные бюджеты одесситов», – отметили в муниципалитете.
Интересно, что в проектах по энергоэффективности принимают участие и иностранные партнеры. Так, в июне 2016 года состоялась встреча с участниками проекта «Комплексная энергосберегающая санация. Модельные проекты в Украине», которые представляют Южный регион. «Проект реализуется Немецким энергетическим агентством (DENA) совместно с партнерами «Инициатива Жилищное хозяйство в Восточной Европе (IWO e.V)» и «Экспертный центр крупных общин Kompetenz-zentrum Großsiedlungen e.V» по заказу Федерального Министерства экономики и энергетики Германии провести модельные (пилотные) проекты комплексной энергосберегающей санации многоквартирных домов в Украине. Цель проекта – стремительное и широкомасштабное повышение энергоэффективности устаревшего жилого фонда Украины, а также модернизация систем теплоснабжения», – отмечают в муниципалитете.
omr.gov.ua
Так, проект «Комплексная энергосберегающая санация. Модельные проекты в Украине» будет реализовываться в течение двух лет (2016-2017 годы) в три этапа. По мнению представителей городской власти, такой опыт поможет улучшить состояние жилищного фонда и сделать жизнь одесситов комфортней.
Тем временем в странах ЕС уже давно отказались от услуг ЖКС и дома обслуживают конкурентные фирмы.
Анна, Германия
«Если речь идет о многоквартирном доме, то собственник просто нанимает фирмы для соответствующего обслуживания. Например, наш дом принадлежит фирме Х (тут в большинстве случаев квартиры не продают, а сдают в долгосрочную аренду). Когда мы заключали договор аренды, то там были прописаны следующие дополнительные расходы: уборка подъезда, обслуживание коммуникаций, садовники (раз в 2-3 недели во дворе стригут газон, а весной и осенью подстригают кусты), вывоз мусора. Это идет отдельной строкой и считается по предыдущему году.
В конце года делают перерасчет и выставляют счет по факту – он может быть как больше, так и меньше заявленного. У нас, например центральное отопление, но температуру в квартире мы сами себе на батареях выставляем и есть терморегулятор на весь дом (если температура воздуха высокая, отопление просто на весь дом работать не будет). По итогам года у нас получилась переплата, поэтому в расчетном месяце мы заплатили на сумму переплаты меньше, чем платим обычно.
immo-germany.eu
В этом году датчики дыма поставили в квартире. Накануне прислали письмо, что теперь сумма платежа увеличится (но не на много).
Мы на первом этаже живем и у нас есть старый заделанный вход. Оттуда дуло. Позвонили в фирму, они прислали мастеров – за пару дней все утеплили и сделали. Дополнительно ничего не брали, пошли деньги из статьи “текущий ремонт”.
По оплате у нас получается: аренда жилья (квартира около 80 квадратных метров) – 490 евро, обслуживание – 128 евро (после установки датчиков дыма подняли до 135 евро) и за центральное отопление – 80 евро. Платим помесячно. Это для нашего региона (Северный Рейн-Вестфалия) средняя цена.
Есть более бюджетное жилье, но там нет такого обслуживания – надо самим убирать подъезд и отсутствует домовая территория (садовники не нужны) и сами такие дома в ужасном, как правило, состоянии. Есть дома дороже, с прачечной, бассейном, сауной, но там обслуживание очень дорогое, до 300 евро и больше.
А вот дорожки чистить у дома, если вдруг снег пойдет и посыпать солью – задача жильцов. С наступлением зимы вешается график дежурств и будь добр выполнять. Если ты не сделаешь, и кто-то не дай Бог поскользнется и повредит себе чего, то на тебя могут подать в суд.
Жительница Нарвы, Эстония
Всем управляет товарищество квартирособственников. Чаще в товарищество входит один дом, иногда из экономии объединяются 2-3, но, как правило, это все усложняет. На общем собрании выбирают правление – из своих жильцов или нанимают председателя со стороны, их работа оплачивается. Текущие вопросы решает председатель товарищества, более крупные выносятся на общее собрание. Решения, принятые большинством на собрании, обязательны к исполнению всеми жильцами, даже если они не собственники и не входят в товарищество. Квартплата и другие платежи переводятся на счет дома.
kodumaja.ee
Председатель заключает договоры с крупными фирмами на обслуживание дома – водоканалом, электросетями, горгазом, аварийной службой, поставщиком тепла, вывозом мусора. На разовые работы нанимают фирмы или работников на основе конкурса. У нас еще нанят бухгалтер, в некоторых домах бухгалтерию ведут сами. Многие мелкие работы делаем сами (вплоть до стрижки газонов и кустов или ремонта скамеек). У нас дом небольшой, живем давно, многие с рождения, каждый за него болеет.
Уборщица и дворник приходят раз в несколько дней. Так гораздо проще, чем убирать по очереди, тем более, что треть квартир периодически пустует, хотя плату вносят.
За каждую выполненную работу или покупку председатель представляет бухгалтеру счет. Все подшивается, высчитывается с общего счета, в зависимости от статьи. Раз в год (или чаще) правление отчитывается перед собранием. Счета может в любой момент проверить ревизионная комиссия, в которую входят члены товарищества.
Эффективность во многом зависит от адекватности жильцов и честности правления. Первая председательша сама навязала свои услуги, чтобы наживаться, ее прогнали через год, теперь председатель наш жилец. Существуют разные юридические службы в помощь товариществам.
Елена, Эстония
Там где отсутствует товарещество квартиросъемников, собрание жильцов выбирает обслуживающую фирму, которая проводит ремонтные работы в доме и ведет бухгалтерию, выставляет счета, но только по квартплате, договора с поставщиками электроэнергии, отопления, телевидения, интернета, охраны каждый квартирособственник заключает сам. Если в квартире возникла аварийная ситуация жильцы звонят диспетчеру обслуживающей фирмы, оттуда присылают мастера и например потекший змеевик поменяют за счёт ремонтного фонда (так как отключение воды по стояку влияет на всех жильцов), а сломавшийся кран ты будешь оплачивать из своего кармана (потому что проблему он доставляет только тебе).
Так же проводят общее собрание всех квартирособственников, обычно раз в год и решение большинства обязательно для всех. На собрании решаются все текущие вопросы, например о необходимости кредита, большого ремонта, о подаче в суд на неплательщиков, об изменении взносов в ремонтный фонд.
Швеция
Тут по факту покупаешь не квартиру, а право в ней жить. Очень часто просто снимают – дома целиком принадлежат каким-либо частным фирмам. В первом случае приобретается место в ассоциации жильцов, и у каждой такой ассоциации свои правила, тарифы и контракты. Они нанимают персонал и присылают счета. Во втором случае фирма разбирается сама, коммуналка и прочее обычно включены в аренду. Получается дорого и ничего нельзя делать самим – ни окно поменять, ни дверь.
Алиса, Латвия
У нас в доме стандартное такое советское, ламповое ЖКХ из ребят, проживающих у нас же, но собрания жильцов тоже периодически проводятся по каким-то особым вопросам (у нас, например, нет горячей воды, так как владельцы квартир договаривались, что нам она не нужна, у всех стоят бойлеры). Но у нас и город этакий полусоветский, почти русский, с тех пор, кажется, мало что менялось в традициях. В Риге управляют фирмы похожие на RNP (“Рижское домуправление”), и там уже собственник просто нанимает фирмы для соответствующего обслуживания.
rnparvaldnieks.lv
