Законодательство Украины очень строго и четко определяет рамки строительства в прибрежных зонах, указывая, как, что и где можно строить на берегу водоемов. Но, к сожалению, в нашей стране для большинства – закон, а для избранных всё! И хотя на берегу Черного моря закон разрешает строить лишь санатории и лечебно-оздоровительные учреждения, причем, строго соблюдая границы защитной полосы, ряд влиятельных застройщиков умело обходят закон, возводя на побережье элитные квартиры для богатых покупателей.
При этом проверяющие органы закрывают на нарушения глаза. А ведь хаотичная застройка не только уродует побережье, но и может обернуться серьезной катастрофой.
Осторожно, незаконная стройка!
На побережье в Одесском регионе “ползет” земля – настроенные в опасной зоне в нарушение всех существующих норм закона дома над морем угрожают как жизни людей, так и их имуществу. Так, осенью прошлого года общественность шокировало видео масштабного оползня в Черноморске, который разрушил несколько домов и угрожает уничтожением целой улице в элитном микрорайоне города под Одессой.
За пару месяцев до этого в одесской Аркадии рядом со стройкой, которая находится фактически на песке, произошел крупный оползень. Тогда дома на прилегающей улице покрылись трещинами. В 2015 году в Аркадии также обвалился грунт.
Действительно, земля на одесском побережье нередко “ползет”, в особенности после проливных дождей. Но самой главной причиной обвалов грунта является незаконная хаотичная застройка побережья с нарушением действующих норм законодательства.
Оползень на одесском побережье в прошлом году. Фото из сети
“Строительство на побережье ограничено водным кодексом, сейсмическими нормами, строительными нормами. Тем не менее, их не особо придерживались и на практике их можно обойти”, – отмечает урбанист Михаил Мейзерский.
Согласно Водному кодексу Украины, в пределах пляжной зоны прибрежных защитных полос запрещается строительство любых сооружений, кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных.
Глава общественной организации “Сохраним Одессу сами” Юрий Никитин напоминает, что в Одессе прибрежная земля под видом аренды начала распродаваться с 2000-х. И подобные нахалстрои на побережье приносят огромный вред: это и проблемы с экологией, уменьшение зеленых насаждений, нагрузка на инфраструктуру – в первую очередь, дороги и канализацию.
– Все механизмы отжима земель построены на коррупции. Когда удавим спрут, тогда и в этом деле будет наводиться порядок. Как только будут первые прецеденты наведения порядка, число желающих нарушать будет уменьшаться в разы. Вся проблема в том, что у нас коррупция заменила власть, – высказывает свое мнение о процветающей хаотичной застройке побережья Юрий Никитин.
Еще одна важная проблема, которую принесли нахалстрои, – это канализация, загрязняющая море:
“Ливневая канализация смывает всю грязь, которая есть на склонах, весь смог от машин, масла с площадок, ресторанов в море. Поэтому нельзя строить. И этот вопрос не решается никак”, – отмечает общественник.
На вопрос, как застройщики получают разрешения на подобные скандальные стройки, которые ведутся с нарушением всевозможных норм закона, Михаил Мейзерский отмечает: с одной стороны, коррупция, с другой – особенности законодательства, позволяющие обходить “неудобные” нормы:
“Если человек строит что-то на несколько миллионов долларов, а ему кидают предписание и накладывают штраф на 1700 гривен, понятно, что это смешно. Если даже в суде мэрия выигрывает процесс, то на этапе сноса возникают сложности: к примеру, участок уже продан предыдущей мэрией, стройматериалы застройщика. Он может подать в суд и получить компенсацию. Очень много в законодательстве таких моментов, которые затрудняют борьбу с нахалстроями, даже если хотеть это делать”.
Юрий Никитин с акцией протеста возле “балкона” главного архитектора Одессы Александра Голованова. Фото из открытых источников
Безусловно, местные власти получают козыри при приеме нахалстроя, ведь после завершения строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, подключать к общегородским сетям, и город мог бы бороться с недобросовестными застройщиками на данном этапе. Но, к сожалению, когда дом уже возведен, квартиры раскуплены, общественность начинает давить на мэрию, и нахалстрои таки принимают на баланс.
Как вариант борьбы с незаконными застройщиками Михаил Мейзерский предлагает “львовский” сценарий: на сайте городской власти есть карта, где каждая стройка, у которой проблемы с документами, помечена, тогда ответственность ложится, в том числе, и на покупателей проблемного жилья.
Схема от застройщиков: апарт-отель
Михаил Мейзерский отмечает, что сейчас застройщики, возводящие многоэтажки на побережье и склонах, не выдерживают прописанное законом правило охранной полосы водоема: 100 метров – это минимум, который зафиксирован в Водном кодексе, а если есть уклон, как на наших склонах, то увеличивается полоса до 200 метров и больше. Примером такого строительства стал элитный апарт-отель на 13-й станции Большого Фонтана, строительство которого сейчас переходит на завершающую стадию. Сложность с данным объектом заключается еще и в том, что он не обеспечен насосной станцией, поэтому куда потечет канализация из трех девятиэтажных домов, вопрос очевидный:
“Все, что строится в низине, чем оно грандиознее, будь то отель или даже кафе, оно все сливает вниз. И скорее всего канализация сливается в море. Все крупнейшие пляжи Одессы – “Аркадия”, “Чайка”, “Золотой Берег”, “Пересыпь” – это места отвода ливневой канализации. Причем при аварийных стоках, а это сильные дожди, она выходит неочищенной”, – подчеркнул Михаил Мейзерский.
Дома на 13-й станции Большого Фонтана
Но вернемся к дому на 13-й. Продает апартаменты столичная компания “Киевгорстрой”, которая предлагает квартиры в апарт-отеле. Действительно, строить жилье на склонах в Одессе, по закону, нельзя, и застройщик нашел выход: строительство якобы апарт-отеля, хотя на побережье уже построено три многоквартирных высотки.
Скрин страницы официального сайта компании
Подтверждает продажу именно квартир на 13-й станции Большого Фонтана в Одессе и менеджер по продажам компании “Киевгорстрой”:
“Есть апартаменты с видом на море и с видом на склон. Ценовая политика – 29 тысяч 700 гривен и выше, в зависимости от того, куда смотрит квартира, и от этажа. Сдастся дом во втором квартале 17-го года, конец июня, скорее всего”, – убеждает купить жилье менеджер.
А на вопрос о незаконности подобной стройки, представитель компании заверяет:
“Оформляется договор купли-продажи имущественных прав. Можно там будет проживать, но прописаться нельзя. Это курортная зона, 70 метров от моря, прописаться нельзя, но проживать вы там сможете круглогодично. Право собственности у вас будет. Конечно, это законно, это практикуется по всему миру. Жилые дома запрещено строить, а это апартаменты! У нас все разрешительные документы на стройку есть”.
Стройка идет полным ходом
Цены в нахалстрое немаленькие – двухкомнатная квартира, в среднем, обойдется от 90 до 98 тысяч долларов, квадратура – 60-65 метров, вид на склоны гораздо дешевле – до 70 тысяч долларов. И это за голые стены! Также для богатых счастливчиков, купивших апартаменты на 13-й, будет построен ресторан, фитнес-клуб, крытый бассейн, паркинг и свой пляж:
“Будет облагорожен склон, спуск на пляж и пляж. Пляж мы взяли в аренду на 49 лет у мэрии”, – рассказала продавец апартаментов у моря.
Очевидно, что подобная схема незаконна, ведь даже прописаться в элитном жилье собственникам нельзя.
“Даже строить гостиницы и отели в прибрежной полосе менее 100 метров от уреза воды – тоже незаконно. Застройщики получили какие-то документы, которые являются незаконными, но которые легитимизировали через горсовет, например, то есть они придали вид законности незаконной стройке. Все это зиждется на том, что есть договоренности со всеми – такая вот коррупция, просто никто якобы не видит и все. Сами эти документы делаются с помощью манипуляций – например, на рекреационной земле вроде как строят рекреационный комплекс с апартаментами. Это одна из схем”, – рассказал Юрий Никитин.
Это подтверждает и юрист Наталия Маркочева, отмечая, что в украинском законодательстве строительство апартаментов практически никак не регулируется. В апартаментах невозможно зарегистрироваться, так как оформляются они как нежилые помещения. Соответственно, не нужно соблюдать предусмотренные для жилья санитарные зоны и другие ограничения. Нет четких законодательных требований к благоустройству, обеспеченности садиками и школами. Затраты на коммунальные услуги намного выше, поскольку их рассчитывают как для нежилого фонда.
Следует отметить, что ПАО “Холдинговая компания “Киевгорстрой”, строящее не только в Одессе, а и Киеве, Запорожье, Буче и других городах, где компания не раз попадала в громкие скандалы, связанные с незаконным строительством, согласно системе Youcontrol, принадлежит территориальной громаде Киева.
Но де-факто управляют строительной компанией определенные люди. Руководителем еще с домайдановских времен – 2012-го года – значится некий Игорь Кушнир, за которым несколько компаний, в том числе строительных, по всей Украине.
А бизнес-партнером Кушнира является экс-нардеп, бывший советник Президента Украины Виктора Ющенко, а ныне заместитель главы Государственного агентства лесных ресурсов Владимир Бондар.
Согласно его э-декларации за 2016 год, он бизнеса не имеет, а вот за супругой Светланой Бондар три компании. Вместе с тем, до июня 2016 года в учредителях ООО “Захидбуд Ф плюс Ш” был именно Владимир Бондар, а руководителем данной фирмы указан Игорь Кушнир. Кроме того, супруга чиновника владеет большим количеством предприятий, нежели записано в электронной декларации.
Да и в наблюдательный совет компании который год подряд избираются киевские чиновники: так, согласно данным реестра «СМИДА», в конце апреля состоялось голосование в члены набсовета ПАО «Киевгорстрой», которое не принесло никаких кадровых изменений.
Возможно, такие влиятельные связи и позволили “Киевгорстрою” получить прибыльный объект в Одессе.
Строительство на склонах 13-й станции Большого Фонтана стартовало еще несколько лет назад, что вызвало большой резонанс в городе. При каденции предыдущего градоначальника Алексея Костусева после скандала стройка была запрещена решением сессии. Однако, компания, которая тогда выступила заказчиком строительства, “Комета-м”, выиграла ряд судов, и вялотекущее строительство возобновилось в последние два года.
В аренду участок 1,3512 гектар на склонах, где и возведен нахалстрой, компания, принадлежащая белизскому офшору, получила еще в 2007 году. А в декабре прошлого года ООО “Комета-м” выиграло у одесской мэрии иск о признании дополнительного договора аренды на данный участок.
Очевидно, что незаконная стройка, несмотря на множество нарушений, снесена не будет. В Одесской мэрии пресс-служба открестилась от вопросов о скандальном нахалстрое, отметив, что контроль над объектом находится в полномочиях ГАСИ, поскольку он относится к пятой категории сложности, инспекция и будет принимать дом на 13-й станции в эксплуатацию.
Ответ Одесского горсовета
Вместе с тем, в ответе на запрос Государственная архитектурно-строительная инспекция о проблемном доме пишет, что информация о разрешительных документах на строительство компанией “Киевгорстрой” по объекту на 13-й станции Большого Фонтана в Одессе в реестре отсутствует!
Есть документы о заказчике, которым официально является ООО “Александрия-с”, принадлежащее нескольким офшорам и народному депутату от президентской партии Геннадию Чеките. К слову, по официальным документам на 13-й станции Фонтана строится рекреационно-развлекательный центр-пансионат семейного типа!
При этом нардеп, согласно его электронной декларации, владеет апартаментами с кухней на 340 квадратных метров. Также он является бенефициаром множества компаний, хотя это и запрещено законом о противодействии коррупции.
Кроме того, документы на подготовительные работы выданы ООО “Промстрой-прогресс”, которое уже несколько лет, как прекратило свое существование, оставив в Одессе ряд скандальных недостроев и сотни обманутых инвесторов (ООО связано с компанией “Прогресс-строй”).
Также подрядчиком строительства на побережье выступает некое ООО “Ягуар”, но в реестре зафиксировано несколько компаний с таким названием, поэтому установить, какая именно фирма выполняет работы на объекте, не удалось.
Более того, ГАСИ подчеркивает, что объекты I-IV категории сложности с конца прошлого года в ведении местных властей. Можно предположить, что строящийся апарт-отель имеет четвертую категорию сложности, а значит принимать на баланс его таки будет городская власть. А на паспорте объекта указано, что ведется строительство и вовсе третьей категории сложности.
При этом ни у кого из чиновников – ни местного уровня, ни государственного – не возникают вопросы, как к склону подъедет пожарная техника, если это понадобится, каким образом решится вопрос с канализацией и почему не соблюдается закон о защите побережья.
Концы в воду?
Общественник Юрий Никитин подчеркивает, что недобросовестные предприниматели, которые взаимодействуют в связке с нечистоплотными чиновниками, разработали несколько схем легитимизации подобных незаконных строек. Одна из них проходит через мнимую реконструкцию: так, застройщик покупает у города некое разрушенное небольшое строение и потом оформляет документы на его реконструкцию. И реконструкция проходит, но уже со строительством апартаментов. Таким образом несколько лет назад был выстроен прямо на песке в районе 10-й станции Большого Фонтана известный комплекс братьев Круков “Маристелла” – застройщик “реконструировал” спасательную станцию, не забыв “пристроить” огромный дом и фактически приватизировать пляж, доступ на который для простых одесситов и гостей города на данный момент попросту закрыт.
Апарт-отель “Маристелла” с “приватизированным” пляжем
Хотя статья 88 Водного кодекса Украины прямо указывает, что к побережью морей, морских заливов и лиманов в пределах пляжной зоны должен быть обеспечен беспрепятственный и безвозмездный (бесплатный) доступ граждан для общего водопользования.
К слову, апартаменты в “Маристелле” продаются до сих пор. А в 2013 году за каждую квартиру в нахалстрое владелец получал и элитное авто Bentley.
С тех пор ситуация с незаконной застройкой побережья не изменилась. “Прорехой” в законе, которой могут воспользоваться те, кто планирует застраивать побережье, является то, что в Одессе не установлена прибрежная защитная полоса. А в принятом недавно зонинге, вызвавшем огромное сопротивление общественности, фиксируется, что прибрежная полоса должна отсчитываться от возможно когда-то намытого берега.
Юрий Никитин подчеркнул, что сейчас по зонингу в судах рассматривается ряд дел:
“Зонинг написан с нарушением Водного кодекса. Вопреки закону, пользуясь тем, что не изготовлена землеустроительная документация, которая не заказывается городом, потому что ждут власти, пока все распродастся, не установлена прибрежная защитная полоса. А она должна быть установлена земельным актом, и там действуют все ограничения на строительство. А не устанавливается она, потому что когда-нибудь 100 метров, которые требует закон, будут, возможно, намыты. Поэтому не устанавливается защитная полоса и продолжает загаживаться побережье”.
Подводя итого, эксперт Наталия Маркочева отмечает, что для разрешения этой проблемы, возможно, необходимо законодательно регламентировать понятие «апартаменты», что придаст рынку больше инвестиционной привлекательности и ограничит возможность применения теневых схем.
Елена Зигульская
Розслідування проведене у рамках проекту «Блогери проти корупції», який здійснюється за підтримки Міністерства закордонних справ королівства Норвегія спільно з «Freedom House» та Інститутом масової інформації
